Qu’est-ce qu’une VEFA ?
La VEFA, ou “Vente sur plan”, est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé.
L’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux de son bien, et règle le montant de son acquisition aux grandes étapes de la construction lors d’appels de fonds établis par le promoteur sur attestations d’avancement de chantier. Il ne paye et ne débloque les fonds qu’en fonction de l’avancement des travaux.
Les étapes clés de la VEFA :
- La réservation
- Le financement du bien immobilier
- La signature de l’acte de vente
- La personnalisation de sa villa ou de son appartement
- La réception du bien
Étape 1 : La réservation
La réservation de votre appartement ou de votre villa s’effectue par la signature d’un contrat de réservation qui engage le promoteur à livrer à l’acquéreur le logement. Il peut y avoir un versement de la part du réservataire d’un dépôt de garantie.
Ce contrat de réservation doit obligatoirement comporter un minimum d’informations sur le logement :
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- le prix de vente
- la situation dans l’immeuble,
- la surface habitable,
- la nombre de pièces principales ainsi que les autres pièces (cuisine, salles d’eau, cellier…),
- les dégagements (couloirs…) et dépendances (parking garage,…)
- les plans de vente annexé au contrat,
- le financement de la part du futur acquéreur (montant, durée, établissements bancaires, taux) sauf si c’est un achat comptant.
- Les étapes des travaux
- le délai prévisionnel de livraison la date prévisionnelle de l’acte notarié de vente
- la notice descriptive qui comporte les informations sur les caractéristiques de la construction, les descriptifs sommaires des prestations, les équipements collectifs privés (ascenseur, local à vélos
- L’ensemble des assurances et garanties de construction et bancaire apportés par le promoteur. ( Garanti de parfaite achèvement, Garantie biennale, Garantie décennale, Assurance Dommage Ouvrage, Garantie Financière d’achèvement)
Le promoteur qui est le réservant notifie à l’acquéreur le contrat signé par lettre recommandée avec accusé de réception. A partir du lendemain de la réception du courrier court un délai de 10 jours pendant lequel l’acquéreur a la possibilité de changer d’avis, de se rétracter. Si c’était le cas, il en aviserait le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est le délai de rétractation et s’il a versé un dépôt de garantie celui-ci lui est bien entendu restitué.
Étape 2 : Le financement du bien immobilier
Lorsque le paiement ne se fait pas comptant, l’acquéreur a recours à un prêt total ou partiel. Lorsqu’il est total celui-ci peut inclure aussi les frais d’acquistion (frais de notaire réduit dans le neuf ainsi que les frais de suretés immobilières a savoir cautionnement, hypothèque ou possible ppd c’est-à-dire privilèges de préteur de deniers lorsque le bien est vendu achevé. Tout simplement une sureté immobilière est une sureté réelle est une garantie pris par la banque qui vous accorde le prêt.
Tout prêt conditionne saut cas exceptionnel, la mise place d’assurance de prêt immobilier, définie dans le Code des assurances sous l’appellation « assurance emprunteur », aussi appelée assurance ADI (Assurance Décès Invalidité) permettant aux emprunteurs d’être couverts dans le cadre d’un prêt immobilier, afin que l’assurance puisse prendre le relai en cas d’accidents de vie pouvant empêcher le remboursement des échéances du prêt.
Elle n’est pas obligatoire vis-à-vis de la loi, mais elle est imposée dès lors que vous effectuez un prêt.
L’acquéreur peut lui-même effectuer le tour des banques pour trouvez les meilleurs conditions de prêt ou avoir recours à un courtier qui lui facturera ou non des frais de courtage.
Étape 3 : La signature de l’acte de vente
Elle se passe chez le notaire du promoteur, et l’acquéreur peut exiger la présence du sien. Les honoraires seront alors partagés entre les deux notaires.
L’acte de vente, tout comme le contrat de réservation doit mentionner le prix de vente, les modalités de paiement, une description précise du logement (nombre de pièces principales, surface habitable, équipements…), situation (bâtiment, étage…). Il comportera aussi le plan de l’appartement et celui de l’immeuble ainsi qu’une notice technique donnant les caractéristiques de la construction. Le prix et les modalités de paiement doivent être clairement indiqués dans l’acte selon l’échelonnement dans le temps en fonction de l’avancement des travaux. Les montants du paiement figurent dans l’acte ainsi que la date de livraison et de remise des clés.
Étape 4 : La personnalisation de sa villa ou de son appartement
L’avantage d’acheter un logement neuf est que selon les promoteurs il est possible de personnaliser son bien immobilier, les coloris de sols et faïences murales, les décors de portes, les coloris de meubles de salle de bain, des portes de placards, des éléments de cuisine.
Étape 5 : La réception du bien
A la livraison, Un PV de réception est établi. Il mentionne les éventuelles réserves restant à lever par les entreprises. La garantie de parfait achèvement souscrite par le promoteur lui permet de faire intervenir les entreprises afin de réaliser les corrections. L’acquéreur est prévenu par courrier trois mois avant la date de livraison. La visite de l’appartement s’effectue avec le maître d’œuvre avec réalisation du procès-verbal de livraison. L’acquéreur verse le solde du prix d’acquisition au moment de la remise des clefs, L’acquéreur verse le solde du prix d’acquisition.
L’acquéreur dispose en plus de :
La garantie biennale
La garantie biennale ayant pour objectif de protéger les équipements du bien immobilier. garantissant pendant deux ans après la réception des travaux tous les éléments dissociables et démontables du logement couvrant tous les éléments et les équipements d’un logement qui peuvent être dissociés de l’ouvrage lui-même, entre autre les portes intérieures, les moquettes, les appareils électriques fournis à la livraison, les faux plafonds ou encore les revêtements muraux.
La garantie décennale
La garantie décennale qui couvre certains dommages qui peuvent affecter la construction.De plus le promoteur doit obligatoirement avoir souscrit à une assurance dommage ouvrage appelée plus couramment la DO dont l’ intérêt est d’intervenir dans le cas ou survient des dommages de nature décennale sans recherche de responsabilité, d’où en garantie supplémentaire pour l’acquéreur.
La garantie financière d’achèvement et la garantie bancaire d’achèvement
Enfin tout au long de la construction l’acquéreur est protégé aussi par la garantie financière d’achèvement et la garantie bancaire d’achèvement. Ce sont les garanties amenées par les établissements financiers (assurance, banque) qui amènent la sécurisation totale du projet par l’apport d’une caution d’assurance ou bancaire sur la bonne fin du projet. Concernant la garantie bancaire, ce sont les établissements bancaires de la place qui amènent ces garanties après validation du projet.
Cette garantie bancaire est la garantie suprême car le promoteur a été totalement validé par la banque et son projet immobilier étudié sous tous les angles avant d’obtenir ce précieux sésame.
Une banque va demander des fonds propres au promoteur à hauteur de 10/15 % de la valeur totale du projet. Elle peut aussi demander des cautions personnelles au porteur de projet souvent couplée à un crédit d’accompagnement, cette garantie bancaire permet alors d’avoir une assurance d’exception concernant la bonne fin du projet. Pour la GFA, tout comme pour la DO d’ailleurs, il s’agirait d’être plus vigilant et de savoir sélectionner les projets avec les compagnies d’assurance connue et reconnues par l’ensemble des intermédiaires.
Tout au long de ces étapes Sunfimmo vous accompagne au mieux pour la réalisation de votre acquisition.
Pour plus d’informations sur les VEFA :
Lire la page Wikipedia sur la VEFA
Le contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa) dans le détail
