Qu’est-ce que le dispositif Girardin Locatif ?

Le dispositif dit «Loi Girardin»est un mécanisme de réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les contribuables ayant réalisé un investissement locatif dans le secteur immobilier neuf en Outremer pour lequel un permis de construire a été obtenu au plus tard le 31 décembre 2012. Art 199 undecies A du CGI.

L’investisseur achète un bien immobilier (appartement neuf ou villa neuve) dans les DOM-TOM, en particulier à La Réunion, en vue de sa location non meublée à titre de résidence principale du locataire. L’investisseur doit conserver et louer l’appartement ou villa pendant un minimum de 5 ans (secteur libre) à 6 ans (secteur intermédiaire).

La défiscalisation est proportionnelle à la surface habitable du bien acheté : la réduction d’impôt est calculée en pourcentage du montant de l’investissement, plafonné à 2 645 €TTC /m2+ varangue dans la limite de 14 m2(en 2012). Pendant la durée de l’engagement de location, le déficit foncier éventuel n’est pas imputable sur le revenu global.

Le taux de réduction d’impôt est en fonction de la date de l’accord du permis de construire. La mise en location dans les 36 mois de la délivrance du PC ne concerne que les investissements pour lesquels le permis a été obtenu jusqu’à fin 2012.

Quelle est la réduction d’impôt Girardin en secteur intermédiaire ?

Le taux de réduction d’impôt est majoré pour les investisseurs qui respectent des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Qu’est-ce que la réduction d’impôt Girardin majorée ?

Selon les années d’accord de permis de construire, les logements équipés d’énergie solaire permettent une réduction d’impôt supplémentaire de 2 à 3 % sur 5 ans. De même, les logements situés en Zone Urbaine Sensible (ZUS) permettent une réduction d’impôt supplémentaire de 7 à 8 %. Le cumul de ces deux conditions permet des réductions d’impôt de 9 à 11%. Ces majorations de taux « ZUS » et « énergie renouvelable » sont supprimées pour les opérations dont le PC a été délivré à compter du 1er janvier 2012 (sauf Résidence principale).

Quelles sont les obligations à respecter ?

Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’obligation de louer le bien mais aussi au respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires pour le secteur intermédiaire.
Pour les baux conclus en 2012, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 161 € à la Réunion.

Plafond des loyers mensuels 2013: Girardin intermédiaire: 13.40 €/m2
Plafonnement de ressources des locataires pour les baux conclus en 2012, pour le dispositif Girardin intermédiaire.

Quels types d’investissement locatifs permettent de bénéficier de la réduction d’impôt ?

• l’achat ou la construction d’un logement neuf.
• la réhabilitation d’un ancien immeuble d’habitation vétuste ou la transformation de locaux anciennement affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire.
• la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est la construction de logements locatifs.
• les travaux de réhabilitation réalisés par les entreprises des logements achevés depuis plus de 20 ans.

Dans tous les cas, les investissements locatifs réalisés doivent être situés dans les DOM-COM et avoir été autorisés par un permis de construire.

Quelle doit être l’affectation des logements ?

Le fonctionnement du dispositif est ainsi fait : le bénéficiaire de la réduction d’impôt doit prendre l’engagement de louer les locaux non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Durée de l’engagement pris par le bénéficiaire :

• 5 ans si vous le louez en secteur libre pour les investissements pour lesquels un permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2011.
• 6 ans si vous opté pour une location en secteur «intermédiaire », pour les investissements pour lesquels un permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2012. La location en secteur intermédiaire est la seule option pour les logements pour lesquels le permis a été délivré en 2012.

La location doit intervenir dans un délai maximum de 6 mois à compter de l’achèvement ou de l’acquisition.

Quel est le montant de la défiscalisation ?

La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement (ou du prix de souscription des parts ou actions).

Le prix de revient comprend le montant total de l’investissement locatif (prix du terrain, de la construction, honoraires de l’architecte, frais notariés, frais de dossier,etc …).

La base de la réduction d’impôts est plafonnée à un montant fixé par m² de surface habitable. En 2013, ce plafond est de 2 438 € hors taxes par m² de surface habitable, soit 2 645,23 € TTC.

Par exemple, si le logement est de 90 m², le montant retenu pour le calcul de la défiscalisation ne pourra pas dépasser 238 070,70 € (soit 2 645,23 x 90), même si le prix d’acquisition du logement est d’un montant supérieur.

Quelle est la surface habitable d’un logement ?

C’est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoir extérieur au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Il n’est tenu compte de la surface des terrasses couvertes que pour les varangues (14 m² maximum).

Quel est le taux de défiscalisation en investissment locatif « libre » ?

Le permis de construire doit avoir été obtenu jusqu’à fin 2012.

Le taux de base de 18 % peut être majoré, il est fixé à:

• 22 % lorsque le logement est doté d’un chauffe-eau solaire.
• 26 % lorsque le logement est situé dans un quartier prioritaire de la ville (QPV).
• 29% si le logement est situé dans un quartier prioritaire de la ville, et qu’il est équipé d’un chauffe-eau solaire.

Quel est le taux de défiscalisation en investissement locatif « intermédiaire » ?

Le permis de construire doit avoir été obtenu au plus tard le 31 décembre 2012.

Pour bénéficier du taux de base de 26 %, le montant du loyer et les ressources des locataires sont plafonnés.
Le loyer net ne doit pas excéder 164 €/an par m² de surface habitable dans les DOM pour les baux conclus en 2012, soit 13,66 € par mois. Ainsi, pour un logement de 90 m², le montant maximum du loyer sera fixer à 1 230 € par mois (soit 164 € x 90 m² sur 12 mois).

Quels sont les plafonds pour les locations intervenant en 2013 ?

Les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition (revenus 2011 ou 2012), une fois les frais professionnels ou l’abattement forfaitaire de 10 % déduits, ne doivent pas dépasser un plafond réactualisé annuellement qui en 2013 est de :

• 30 985 € pour une personne seule
• 57 307 € pour un couple
• 60 621 € pour une personne seule ou un couple avec 1 enfant
• 63 936 € pour une personne seule ou un couple avec 2 enfants
• 68 365 € pour une personne seule ou un couple avec 3 enfants
• 72 795 € pour une personne seule ou un couple avec 4 enfants
• majoré de 4 651 € par personne à charge à partir de la 5ème